Neuf ou ancien, appartement ou maison, investissement locatif ou résidence principale… Les questions qui viennent à l’esprit sont nombreuses ! Alors autant bien définir son projet au début de votre recherche, pour vous donner les moyens de trouver le bien idéal. Pour vous aider dans cette réflexion, voici un panorama des principales questions à vous poser :

• Objectif de l’achat : Vous souhaitez une résidence principale ou une résidence secondaire ? Vous projetez-vous dans cette résidence à moyen ou long termes ? Envisagez-vous de le louer après y avoir habité ?
• Nature du bien : Vous vous projetez davantage dans un appartement ou maison ? Neuf ou ancien ?
• Localisation du bien : ville, quartier, proximité des transports, des commerces ou des écoles… Qu’est ce qui est important pour vous ? Connaissez-vous les avantages d’un achat en zone ANRU ?
• Financement : quel budget pouvez-vous engager dans cet investissement immobilier ? Quelle est votre capacité d’emprunt ? De quelles aides au financement pouvez-vous bénéficier ? Sur quelle durée êtes-vous prêt à vous engager, et pour quelles mensualités ?
• Les atouts de votre bien idéal : quels sont les critères obligatoires (parking, ascenseur, nombre de chambres, etc.) et quels seraient les petits plus (balcon, jardin, bureau, cuisine ouverte, etc.) ?

Les logements neufs, et ceux encore en construction peuvent être visités afin que vous vous projetiez dans votre futur logement. 3 cas de figure s’offrent à vous :

• Des visites réelles du logement concerné si celui-ci est déjà livré ;
• L’étude des plans du futur logement dans le cas d’une vente en état de futur achèvement (VEFA)
• Maquettes 3D, réalité augmentée, vidéos à 360°… La technologie vous offre la possibilité de visiter un bien qui n’est pas encore achevé. Dans le cas d’un achat sur plan par exemple, c’est le bon moyen pour vous projeter dans votre futur chez soi, comme si vous y étiez !

A la signature de l’acte de vente, le notaire vous demande le dépôt d’une provision. Pour un achat dans le neuf, les frais de notaire sont réduits. Ils représentent environ 3 à 4 % du prix du logement contre 6 à 7% pour l’ancien. Les frais de notaire sont répartis en 3 postes :

• la rémunération du notaire et de ses collaborateurs : ces honoraires, fixés par décret, sont les mêmes pour tous les notaires,
• les droits et taxes que le notaire se charge de collecter,
• les frais et débours, c’est-à-dire l’ensemble des frais engagés par le notaire pour constituer votre dossier. Quelques mois après la signature de l’acte de vente, le notaire vous fait parvenir les justificatifs des frais engagés. Il vous rembourse si le solde est à votre avantage ou vous demande de payer la différence si les dépenses avaient été sous-évaluées.

Quand vous contractez un prêt immobilier, vous devez souscrire des garanties et assurances à savoir :

• la garantie de votre prêt : vous avez le choix entre l’hypothèque ou la caution, généralement accordée par une société spécialisée ou une mutuelle,
• l’assurance décès-invalidité : elle est obligatoire,
• l’assurance perte d’emploi : elle est facultative.

Contactez votre banquier et comparez les tarifs de différentes assurances, comme vous le faites pour les taux d’intérêts de votre prêt immobilier.

Entre le moment où vous signez l’acte d’achat chez le notaire et celui où votre conseiller Bouygues Immobilier vous remet les clés de votre nouveau logement, vous aurez à payer :

• des intérêts intercalaires : vous réglez le prix de votre logement en plusieurs étapes. A chaque fois, votre banque vous verse une partie du montant emprunté mais vous ne commencez à rembourser ce capital que lorsque le prix total est réglé, à la livraison du logement. Avant cela, vous payez seulement des intérêts dits « intercalaires »,
• le loyer de votre ancien logement, si vous devez continuer à l’acquitter durant cette période,
• le coût du déménagement lui-même, si vous louez un véhicule ou si vous avez recours à un déménageur.

Le contrat que vous allez signer doit obligatoirement contenir les éléments suivants : Une description détaillée du futur logement :

• surface habitable approximative, nombre de pièces principales, pièces de services, dépendances et dégagements ;
• Une notice technique précisant la nature et la qualité des matériaux de construction, la situation du logement dans l’immeuble si copropriété, la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d’utilisation ;
• Le prix prévisionnel de vente et les modalités de la révision ;
• Les prêts immobiliers à solliciter ;
• La date prévisionnelle de signature du contrat de VEFA chez le notaire ;
• Le délai prévisionnel d’exécution des travaux.

Le montant du dépôt de garantie varie selon le délai prévisionnel de signature de la vente:

• Inférieur ou égal à un an : 5 % maximum du prix prévisionnel de vente ;
• De 1 à 2 ans : 2 % maximum du prix prévisionnel de vente.

Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si le délai prévu pour la vente est supérieur à 2 ans.

Vous recevez par courrier recommandé votre contrat de réservation signé, dans lequel est indiqué le délai de rétractation. À compter du lendemain de la réception de ce courrier, vous disposez d’un délai de 7 ou 14 jours pour vous rétracter, et ce sans avoir à vous justifier. Le dépôt de garantie vous est alors restitué dans son intégralité, sans retenue ni pénalité.

La loi prévoit également que votre dépôt de garantie vous sera restitué dans les cas où la vente ne peut pas se réaliser. Par exemple si :

• Vous n’obtenez pas les prêts immobiliers vous permettant de financer votre acquisition ;
• Le prix de vente est supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé ;
• Le logement tel qu’il est décrit dans le contrat de VEFA a subi des modifications importantes par rapport à la description qui en était faite dans le contrat de réservation ;
• L’un des équipements promis ne doit finalement pas être réalisé ;

En somme, le contrat de réservation est la 1ère étape pour sécuriser votre achat.

Le bilan de votre budget est une première étape incontournable. Comment réaliser efficacement ce bilan ? Posez-vous les principales questions quant aux ressources dont vous disposez :

• Achetez-vous ce bien seul ou à plusieurs ?
• Avez-vous un apport ?
• Quel est le montant global dont vous estimez avoir besoin ?
• Quelle répartition envisagez-vous entre apport et emprunt ?
• Quels sont les revenus réguliers qui peuvent garantir vos futures mensualités ?

Une fois votre budget estimé, l’heure est à l’évaluation de votre capacité d’emprunt :
Une étape qui vous permettra de contacter les établissements de crédit avec confiance. Pour vous y aider, le simulateur en ligne de Bouygues Immobilier est à votre disposition.

Bon à savoir :
Votre capacité d’emprunt résulte d’un arbitrage entre le montant emprunté, le montant de vos futures mensualités, la durée du prêt, ainsi que son taux.

Lorsque vous recherchez votre financement, ne faites pas l’impasse sur les aides sur lesquelles vous pouvez compter.
En tant que futur propriétaire, vous pensez certainement souscrire à un ou plusieurs prêts immobiliers. Dans le neuf, ces prêts sont de deux sortes, et peuvent se compléter afin d’établir le plan de financement le plus adapté :

• Les prêts bancaires classiques, non réglementés ;
• Les prêts réglementés, mis en place par l’Etat pour favoriser l’accès à la propriété. Parmi ceux-ci, le PTZ+, le prêt d’accession sociale, le prêt conventionné ou encore le prêt action logement sont à envisager en fonction de votre profil d’emprunteur.

Acheter dans le neuf donne droit à de nombreux avantages financiers ! Pour en bénéficier et éviter de passer à côté d’aides conséquentes, renseignez-vous au préalable sur ces dernières : TVA réduite, frais de notaire réduits, exonération de taxe foncière… Ces coups de pouce non négligeables sont à prendre en compte dans votre calcul !

Recherche personnelle auprès des banques, utilisation de comparateurs en ligne, mandat auprès d’un courtier… Quelle que soit la manière dont vous avez cherché votre prêt, vous avez peut-être plusieurs offres en main. Un mot d’ordre : comparez ! Il est nécessaire d’entrer dans le détail pour bien mesurer les différents postes des offres proposées : Durée de remboursement, mensualités, mais aussi taux effectif global du crédit (TEG). Ce dernier prend en compte les frais annexes au montant emprunté, comme les frais de dossier ou encore les assurances et garanties
obligatoires. N’hésitez pas à poser des questions sur ces conditions générales.
Signer votre offre de prêt.
En résumé, la recherche de financement fait partie intégrante de votre projet immobilier. Nos experts sont à votre disposition pour vous aider dans cette démarche et apporter des réponses à vos interrogations.

Le passage devant le notaire est incontournable :
En tant qu’officier public nommé par le ministère de la justice, le notaire est le garant de la conformité de l’opération. Lui seul a le pouvoir d’authentifier l’acte de vente en y apposant son sceau et sa propre signature.
Agissant pour le compte de l’Etat, c’est également lui qui est chargé de collecter certains droits et taxes qu’on appelle communément frais de notaire.
Mais le rôle du notaire ne se limite pas à ces missions administratives. Il est aussi là pour vous conseiller et répondre à toutes les questions que vous pourriez vous poser.

Le jour du rendez-vous chez le notaire, ce dernier va lire avec vous l’acte authentique dont vous aurez préalablement reçu une première version. Pour un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), cet acte authentique prend la forme d’un contrat de vente.
Pour être conforme, le contrat de vente doit contenir certaines informations précises concernant le bien :

• Les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur.
• L’adresse du logement.
• Un descriptif détaillé du logement, de ses équipements et annexes, des matériaux utilisés…
• La situation dans l’immeuble ou au sein de l’ensemble immobilier.

Le contrat de vente doit également contenir des informations relatives à la vente en elle-même :

• La date précise de la livraison du logement et les éventuelles pénalités de retard.
• Le prix total de la vente et les conditions éventuelles de révision du montant.
• L’échéancier de paiement en fonction de l’avancée des travaux (appels de fonds).
• L’éventuelle condition suspensive de l’obtention d’un prêt pour financer l’opération.

Après lecture de l’acte, c’est le moment tant attendu de le signer, et de devenir officiellement propriétaire. Notons que depuis 2006, de plus en plus de notaires proposent la signature électronique.

Pour l’achat sur plan d’un logement en cours de construction, le règlement du prix de vente se fait de manière échelonnée en fonction de l’avancée des travaux.

Ces appels de fonds sont réglementés :

• 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,
• 70 % du prix du logement à la mise hors d’eau,
• 95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux,
• Le solde, 5 %, lors de la réception des travaux.

A l’inverse, si vous achetez un logement déjà existant, vous devrez régler l’intégralité du prix de vente, moins l’indemnité d’immobilisation déjà versée lors de la signature du compromis.

Le coût total de l’opération fait aussi intervenir le règlement de droits et taxes divers qui constituent les frais d’acquisition, et qu’on appelle communément « frais de notaire ».

Sachez toutefois qu’en achetant un logement neuf, vous profitez de frais de notaire réduits, qui correspondent en moyenne à 3 à 4 % du prix d’achat.

Part-on avec l’acte de vente ?
Une fois l’acte authentique signé et toutes les sommes dues réglées, le notaire doit vous remettre une simple attestation de propriété. Il conserve en effet l’acte de vente afin de l’enregistrer à la Conservation des hypothèques. C’est seulement plusieurs mois plus tard que vous en recevrez une copie authentique : l’original.